2025年8月19日，大爆香港楼市一则成交消息炸了锅。雷又佬跌祥祺集团创始人陈红天名下的房地山顶歌赋山道15号豪宅，历经两年无人问津后，下神许终于以7.9亿港元脱手。坛血可这看似不菲的亏亿成交价背后，是卖豪们高达13亿港元的亏损，直接刷新香港住宅市场有史以来的宅比最大亏损纪录。
谁能想到，这个连豪宅都保不住、大爆要靠卖房抵债的雷又佬跌男人，曾放言“李嘉诚在我朋友圈不算什么”。房地昔日叱咤风云的下神许地产巨头，如今却落得这般境地，坛血着实让人唏嘘。亏亿但这唏嘘背后，更藏着地产行业高杠杆时代落幕的残酷真相。
回溯陈红天的发家史，确实有股敢拼敢闯的狠劲。1959年出生于广东佛山的他，早年在南海务农，还当过体校教练和职业中学教师。上世纪70年代，看到回国探亲的港澳同胞衣着时髦，而内地人还在穿中山装，他动了做服装生意的念头。
说干就干，他揣着200元辞去教师工作直奔深圳，从一名裁缝做起。凭借精准的商业嗅觉，1990年他从深圳投资移民香港，在服装贸易、市政工程等领域摸爬滚打，硬生生在香港站稳了脚跟，先后成立了祥祺投资和祥祺实业两家公司。
最初公司以制衣业为主，后来他敏锐捕捉到深圳房地产的发展机遇，果断转向房地产投资与开发。祺祥花园、侨洲小区等项目的成功，让他积累了第一桶金和行业声誉。2003年祥祺集团正式成立，开启了香港和深圳双总部的发展模式，香港负责境外投资，深圳深耕国内市场。
真正让陈红天风光无限的，是2015到2017那三年。据不完全统计，这期间他在香港和英国的物业投资总额近百亿港元，成了地产界炙手可热的投资大鳄。2016年，他更是以21亿港元天价购入山顶歌赋山道15号豪宅，创下亚洲顶级物业成交纪录，成了全球豪宅市场的价格标杆。
这座豪宅有多奢华？实用面积1.8万平方呎，涵盖3层独立屋和3层地库，采用六房六套设计。要知道，歌赋山道可是香港顶级圈层的居住地标，李泽楷、何超琼等豪门名流都在这里置有房产。能在这里拥有一套豪宅，足以证明陈红天当时的地位。
除了在物业投资上挥金如土，陈红天还热衷于搭建人脉圈子。2012年他成立的“同心俱乐部”，汇聚了马化腾、王卫等153名深圳顶级企业家，成员企业资产总额一度超4万亿元。这庞大的人脉资源，成了他狂傲的最大底气。
2015年“宝万之争”中，他更是一战成名。当年姚振华的宝能盯上万科，意图通过收购成为第一大股东，遭到万科创始人王石的坚决反对。就在双方僵持不下时，陈红天突然站出来力挺姚振华，公开指责王石，直言职业经理人若不认可新股东就该主动辞职，甚至放出“让王石滚蛋”的激烈言论。
这番言论瞬间点燃舆论风暴，也让大家见识到他在商界的影响力。到了2022年，他在大湾区青年盛典上更是口出狂言：“李嘉诚？长和系市值不到2000亿，真不算什么。我们的格局，不该停在这里。”彼时的他，可谓是春风得意，风光无两。
可他万万没想到，命运的反噬来得如此之快。2018年后，房地产市场进入下行周期，他此前在香港楼市的疯狂收购，成了压垮他的最后一根稻草。随着债务压力不断加剧，祥祺集团2023年5月发布公告，承认面临严重的现金流困境。
大额应收账款收不回来，内地业务停滞不前，企业运转陷入僵局。为了活下去，陈红天只能开启疯狂的资产抛售模式。被誉为“亚洲楼王”的豪宅“傲璇”被银行接管后，仅以4.2亿港元低价卖出；2025年7月，他家族持有的中半山嘉富丽苑房产，也被银主以6455万港元出售。
从21亿港元购入豪宅风光无限，到7.9亿港元贱卖血亏13亿，陈红天的起落，不过是地产行业的一个缩影。近年来，越来越多的地产大佬主动或被动地走上卖房自救的道路。恒大暴雷后，许家印遍布广州、深圳、香港乃至伦敦的多处顶级豪宅，陆续被查封、打折出售；2022年3月，三盛宏业陈建铭名下的中粮海景壹号被法拍，1.78亿元成交，昔日辉煌终成过眼云烟。
这些曾经呼风唤雨的地产大佬，之所以落得这般境地，根源在于高杠杆的赌徒心态。房地产行业上行期，他们靠着加杠杆疯狂扩张，赚得盆满钵满；可一旦市场转向，高负债的隐患就会集中爆发，最终只能通过贱卖资产换取现金流。
陈红天曾嘲笑李嘉诚格局小，可如今看来，真正缺乏格局的是他自己。李嘉诚之所以能屹立商界数十年，靠的是稳健的经营策略和对风险的敏锐预判，而不是盲目扩张和口出狂言。当高杠杆时代彻底落幕，资产缩水、流动性枯竭成为常态，这些昔日风光无限的大佬们，才真正尝到了盲目自信的苦果。
这场地产行业的“资产保卫战”，远未到终章。未来，随着市场的进一步调整与出清，不知还会有多少大佬跌落神坛。而陈红天的故事也提醒着所有企业家：商业场上没有永远的赢家，唯有敬畏市场、稳健经营，才能走得更远。那些靠投机取巧、盲目扩张积累的财富，终究如同流沙，风一吹就散。
